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17 Mars 2026

DTG avant mise en copropriété : obligations, démarches et prix en Essonne

Vous envisagez de diviser un immeuble en lots et de le placer sous le régime de la copropriété ? La réalisation d'un Diagnostic Technique Global (DTG) est une étape incontournable — obligatoire dans certains cas, fortement recommandée dans tous les autres.

Le DTG avant mise en copropriété a un objectif clair : informer les futurs acquéreurs de l'état réel du bâtiment, anticiper les travaux à prévoir et sécuriser juridiquement la division. Son absence peut entraîner des sanctions sévères, voire la remise en cause de la vente.

Badis Expertise, diagnostiqueur certifié en Essonne (91), vous accompagne dans cette démarche : analyse technique, rédaction du DTG et devis personnalisé sous 24h.

1. Le DTG est-il obligatoire avant une mise en copropriété ?

La réponse directe est : oui, dans les cas définis par la loi ALUR (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014). La loi ALUR a introduit l'obligation de DTG à l'article L.731-4 du Code de la construction et de l'habitation (CCH), codifié à l'article L.731-1 du CCH.

Cas où le DTG est obligatoire

Situation	Condition	Base légale
Mise en copropriété d'un immeuble bâti	Immeuble de plus de 10 ans	Art. L.731-4 CCH (Loi ALUR)
Immeuble déclaré en état d'insalubrité	Quelle que soit l'ancienneté	Art. L.731-1 CCH
Vote en assemblée générale	Si les copropriétaires en décident	Art. L.731-2 CCH
Division en lots d'un bâtiment existant	Bâtiment construit avant 2014 (plus de 10 ans)	Art. L.731-4 CCH

Le DTG doit être réalisé avant la première vente de lot et annexé au compromis ou à l'acte de vente. Le notaire est tenu de vérifier sa présence.

Cas où le DTG n'est pas obligatoire

Immeuble neuf (permis de construire < 10 ans) : la vétusté structurelle est inexistante
Copropriété déjà existante souhaitant simplement réaliser un audit volontaire
Immeuble de moins de 10 ans lors de sa première mise en copropriété

💡 Attention : même lorsque le DTG n'est pas légalement obligatoire, il reste fortement recommandé. En cas de vices cachés révélés après la vente, l'absence de DTG engage directement la responsabilité du vendeur.

2. Qu'est-ce qu'un DTG avant mise en copropriété ?

Le Diagnostic Technique Global avant mise en copropriété est une analyse complète de l'état d'un immeuble destiné à être divisé en lots. Réalisé par un diagnostiqueur certifié, il couvre l'ensemble des composantes du bâtiment et produit un rapport structuré remis aux futurs copropriétaires.

Volet analysé	Ce que le DTG examine
Sécurité structurelle	Fondations, structure portante, façades, toiture, planchers — détection des pathologies (fissures, infiltrations, affaissements)
État des équipements communs	Installations électriques, plomberie, chauffage collectif, ascenseurs, ventilation — conformité et vétusté
Performance énergétique	Analyse de l'isolation, des systèmes de chauffage et des pertes thermiques — complémentaire ou intégré au DPE collectif
État des parties communes	Cage d'escalier, parking, caves, locaux techniques, espaces extérieurs
Projection des travaux	Liste priorisée des travaux à court (3 ans), moyen (6 ans) et long terme (10 ans)
Estimation financière	Chiffrage prévisionnel des travaux pour permettre la constitution du fonds de travaux

Le DTG constitue également la base d'élaboration du Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT), obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans depuis la loi Climat et Résilience de 2021.

3. Pourquoi le DTG est essentiel avant une mise en copropriété ?

Sécuriser juridiquement la division

La mise en copropriété d'un immeuble engage la responsabilité civile du vendeur vis-à-vis des futurs acquéreurs. Sans DTG, toute malfaçon, pathologie structurelle ou travaux urgents non signalés peut constituer un vice caché ouvrant droit à action en garantie, réduction du prix ou annulation de la vente.

Le DTG protège le vendeur en attestant que l'information a bien été fournie aux acquéreurs avant la signature. Il crée une présomption de bonne foi et réduit considérablement les risques de litiges post-vente.

Anticiper les travaux futurs

Un immeuble mis en copropriété sans DTG peut rapidement générer des charges imprévues pour les copropriétaires. Si des travaux importants (ravalement, toiture, ascenseur) n'ont pas été identifiés et budgétés à l'avance, la copropriété peut se retrouver en difficulté financière dès les premières années.

Le DTG permet d'établir un budget prévisionnel crédible sur 10 ans, indispensable à la fixation des charges et à la constitution du fonds de travaux (obligatoire depuis la loi ALUR).

Informer les futurs copropriétaires

Les acquéreurs d'un lot de copropriété ont le droit d'être informés de l'état réel de l'immeuble avant de signer. Le DTG remplit cette obligation d'information en leur fournissant une analyse objective et chiffrée.

C'est un argument commercial fort pour le vendeur : un immeuble dont le DTG est disponible et favorable rassure les acquéreurs et facilite les ventes. À l'inverse, une absence de DTG peut freiner les transactions ou dévaloriser le bien.

✅ En résumé : le DTG avant mise en copropriété protège simultanément le vendeur (responsabilité), les acheteurs (information) et la future copropriété (planification financière).

4. Que contient un DTG pour une mise en copropriété ?

Le contenu du DTG est encadré par l'arrêté du 26 mars 2016 relatif au diagnostic technique global des immeubles à destination partielle ou totale d'habitation. Voici ses composantes obligatoires :

État apparent des parties communes et équipements communs : inspection visuelle complète de toutes les zones accessibles
Analyse des équipements communs : ascenseurs, chaufferie, ventilation, électricité des parties communes
Diagnostic de performance énergétique : analyse thermique du bâtiment (peut être distinct ou intégré au DTG)
Liste des travaux nécessaires : priorisation et calendrier sur 10 ans
Estimation des coûts des travaux : chiffrage pour alimenter le fonds de travaux
Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) : proposition de planification des travaux sur 10 ans

→ Pour le DPE intégré au DTG : DPE collectif en Essonne.

5. Les 5 erreurs à éviter avant une mise en copropriété

🚫 Erreur n°1 — Omettre le DTG quand il est obligatoirePour un immeuble de plus de 10 ans, l'absence de DTG expose le vendeur à une action en nullité de la vente ou en réduction du prix. Le notaire peut refuser l'acte.

⚠️ Erreur n°2 — Confondre DTG et diagnostic amianteLe DTG englobe l'état général du bâtiment ; le diagnostic amiante est un document distinct et complémentaire, obligatoire pour tout immeuble dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997.

⚠️ Erreur n°3 — Faire appel à un prestataire non certifiéSeul un diagnostiqueur certifié amiante + bâtiment est habilité à réaliser le DTG. Un rapport établi par un prestataire non certifié est sans valeur légale et expose le vendeur aux mêmes risques qu'une absence de DTG.

⚠️ Erreur n°4 — Ne pas transmettre le DTG avant la signature du compromisLe DTG doit être remis avant la signature du compromis ou de la promesse de vente, pas seulement à l'acte définitif. Un DTG communiqué tardivement peut être contesté.

⚠️ Erreur n°5 — Sous-estimer les coûts de travaux identifiésLes estimations du DTG servent à fixer les charges prévisionnelles de la copropriété. Une sous-estimation volontaire ou par négligence constitue une tromperie pouvant engager la responsabilité pénale du vendeur.

6. Quelles sont les démarches pour réaliser un DTG ?

Étape 1 — Faire appel à un diagnostiqueur certifié

Seul un diagnostiqueur immobilier certifié est habilité à réaliser le DTG dans le cadre d'une mise en copropriété. La certification doit être délivrée par un organisme accrédité par le COFRAC (Comité Français d'Accréditation). Vérifiez toujours les certifications du prestataire avant de le mandater.

Étape 2 — Rassembler les documents techniques

Avant la visite, constituez un dossier technique complet pour faciliter la mission et réduire les délais :

Plans du bâtiment (architecturaux et techniques)
Permis de construire et date d'achèvement des travaux
Carnet d'entretien de l'immeuble
Factures et devis de travaux réalisés ces 10 dernières années
Dernier DPE ou audit énergétique disponible
Diagnostics amiante et plomb existants
État des installations (rapports de contrôle ascenseur, chaufferie, électricité)

Étape 3 — Visite technique sur site

Le diagnostiqueur réalise une inspection visuelle exhaustive de toutes les parties communes accessibles : façade, toiture, cage d'escalier, sous-sol, parking, locaux techniques, chaufferie. La durée varie de 1 à 3 jours selon la taille du bâtiment.

Étape 4 — Analyse et rédaction du rapport

À l'issue de la visite, le diagnostiqueur analyse les données collectées, consulte les documents fournis et rédige le rapport DTG. Ce travail prend 2 à 6 semaines selon la complexité du bâtiment. Le rapport inclut l'état des lieux, la liste des travaux priorisés et leur estimation financière.

Étape 5 — Remise et utilisation du DTG

Le DTG est remis au donneur d'ordre (propriétaire ou promoteur). Il doit être :

Annexé au compromis de vente ou à la promesse de vente pour chaque lot
Mis à disposition des acquéreurs avant la signature
Conservé et utilisé comme base pour établir le Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT)
Transmis au premier syndic de la copropriété lors de sa prise de fonctions

📋 Selon l'article L.731-4 du CCH, le DTG doit être annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique lors de la première cession de lot. Le notaire est tenu de le contrôler.

7. Combien coûte un DTG avant mise en copropriété ?

Le coût du DTG avant mise en copropriété varie selon la taille du bâtiment, le nombre de lots créés et la complexité des installations. Voici les fourchettes constatées en 2026 :

Taille du bâtiment	Nombre de lots	Fourchette de prix (HT)	Délai de remise
Petit immeuble	2 à 5 lots	1 500 € – 3 500 €	2 – 3 semaines
Immeuble moyen	6 à 20 lots	3 500 € – 7 000 €	3 – 6 semaines
Grand immeuble	21 à 50 lots	7 000 € – 12 000 €	5 – 10 semaines
Très grand immeuble / plusieurs bâtiments	> 50 lots	Sur devis spécifique	À définir

Facteurs qui influencent le prix

Surface totale du bâtiment : plus la surface est grande, plus la durée d'inspection est longue
Nombre de lots créés : chaque lot implique une analyse des parties communes affectées
Ancienneté du bâtiment : un immeuble ancien nécessite une analyse plus approfondie (amiante, plomb, vétusté électrique…)
Complexité technique : chaufferie collective, ascenseur, parking souterrain, toiture-terrasse augmentent le temps de mission
Documents disponibles : un dossier technique complet fourni en amont réduit le coût de 10 à 20 %

💰 Conseil pratique : pour une mise en copropriété, il est souvent rentable de commander DTG + diagnostic amiante + DPE collectif en même temps. Badis Expertise propose des devis groupés qui réduisent le coût global jusqu'à 20 %.

8. Quelle est la durée de validité d'un DTG ?

Le DTG n'a pas de durée de validité légale fixe. Il reste valide et utilisable tant que l'état du bâtiment ne change pas significativement. En pratique, il constitue un document de référence sur l'horizon du Plan Pluriannuel de Travaux (10 ans).

Cependant, il doit être actualisé dans les situations suivantes :

Après des travaux importants figurant dans le DTG initial (toiture refaite, façade rénovée, ascenseur remplacé…)
En cas de sinistre majeur (incendie, inondation, affaissement)
Lors d'une évolution significative de l'état du bâtiment non prévue par le DTG initial
Si de nouveaux lots sont créés dans un bâtiment déjà en copropriété